盘活房地产存量资产

篇一：盘活存量

刘煜辉等：盘活存量货币，供血实体经济(9月9日)

文章作者：刘煜辉 作者单位：金融所

《人民日报》消息，近日召开的国务院常务会议决定进一步扩大信贷资产证券化试点。央行指出此举“有利于盘活存量信贷，提高资金使用效率”。

如何盘活存量资金？如何让资金流入实体经济，支持经济转型升级？记者就此采访了相关专家。

信贷结构以中长期贷款为主的主要原因是政府主导投资

“盘活存量、用好增量这一说法的提出，主要是因为目前货币对经济增长的拉动作用在逐渐降低。货币规模快速增长，但是经济增长却相对乏力。”中国社会科学院金融重点实验室主任、华泰证券首席经济学家刘煜辉说，今年上半年,市场出现了“融资增速快、经济增长缓”的状态。今年上半年，社会融资规模为10.15万亿元，同比增加2.38万亿元。6月末，广义货币增速为14％，但上半年经济增长只有7.6％，高货币投放并未带来高经济增长。

“当前我国金融运行总体是稳健的，但资金分布不合理问题依然存在。”刘煜辉认为。要支持实体经济发展，首先要调整信贷结构，并提高资金使用效率。交通银行首席经济学家连平指出，应降低房地产、地方融资平台、产能过剩行业等行业的信贷投放，转而将新增贷款更多地投向战略性新兴产业、小微企业等国家支持的产业和领域。另一方面要将资金投向效率高的领域。

“盘活存量并不容易，要靠融资方式的变化，发展直接融资，让更多居民储蓄存款转化为企业存款，通过债券等市场化信用工具实现信用增加。”刘煜辉认为。

连平分析说，在国际成熟市场上，商业银行主要提供三年期以下的中短期贷款，中长期资金主要通过债券市场筹得。近年来，我国商业银行三年期以上的中长期信贷占比快速上升。此前这一比例大约为40％，2008年底到2010年，每年往上递增，到2011年已经达到58％。近两年虽然占比有所回落，大约为53％，但水平仍然相对偏高。

信贷结构之所以会以中长期贷款为主，主要是因为我国的投资主要是由地方政府所主导。近年来，地方政府融资平台规模迅速扩大，大部分银行的中长期贷款贷给了基础设施建设，长期占用大量存量贷款资金，而相应的，先进制造业企业和战略新兴产业却难以获得资金，这些企业需要的资金一般在一年期左右，往往不超过三年。

连平建议，未来“盘活存量”的主要方向，是降低银行中长期贷款的占比，释放更多的信贷资源，多以短期融资的形式贷给企业。而像地方政府这类的中长期融资需求，则应交给债券市场。依靠政府信用增加了债务扩张的系统性风险，将通过改革拓展经济承债空间

地方政府有巨大的融资需求，原有贷款如何逐步退出？

连平指出，首先要完善公共债务的管理模式，如地方政府如何举债、债务如何管理等等，这关系到未来商业银行的信贷结构、期限结构、客户结构等。其次要提高地方政府的透明度。今年社会融资规模迅速增长，其中非信贷资金占比上升，大量融资平台债券、信贷以外的融资扩张，地方政府债务状况并不透明。

刘煜辉指出，通过债券等市场化信用工具实现信用增加，在中国是要找到合适的承债空间。目前中国主要依靠政府信用，普遍存在软预算约束，制约了经济体进一步加杠杆的空间，增加了债务扩张的系统性风险。未来要通过改革来构建市场经济的法治和制度基础，培育直接融资的文化，以拓展经济承债的空间。其次要通过存量债务的清理和重组，对存量资产进行估值，清理“僵尸”信用为新增信用腾出空间，这也是信贷资产证券化的前提。

继续推进信贷资产证券化也是“盘活存量”的重要方面。将银行的贷款重组后，重新设计为标准化的证券产品，在资本市场上流通交易，这可以实现银行信贷资产退出，在不额外增加信用的情况下提升银行服务实体经济的水平和能力，同时能改善银行的信贷资产结构。此举将有利于

调整信贷结构，有利于商业银行合理配置核心资本，更有利于商业银行转变过度依赖规模扩张的经营模式。

部分理财产品资金去向成谜 是否“庞氏骗局”？

夏齐林

2012年02月07日08:29 来源：《证券日报》 手机看新闻

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2011年度，我国商业银行理财产品的发行数量在之前快速发展的基础上，经历了更加膨胀的发展，相对于普遍亏损的股票以及基金投资来说，理财产品不仅均能取得较高的收益率，且风险极低。

根据普益财富统计数据，2011年内，我国银行理财产品发行数量为19176款，较2010年同比增长71.40％；产品发行规模为16.49万亿元人民币，较2010年增长幅度高达1.34倍。

可以说，在过去的一年里，日益膨胀的银行理财产品发行增长速度之快、扩张规模之大，都是史无前例的。

尽管目前我国金融市场上种类繁多的银行理财产品预期利率普遍较高，且到期清算时一般均可达到。然而，商业银行多数理财产品的募资用途却并未公开，资金去向成谜。

有银行方面人士私下表示，商业银行的理财产品只要能一直发就行，赚不赚钱不要紧，可以从其他方面业务补齐亏损，而理财产品募集的资金一方面可以赚取手续费，另一方面还能增加银行的流动性。

对此，有分析人士认为，应警惕商业银行发行新的理财产品募资，来支付老的理财产品的收益，成为银行界的“庞氏骗局”。

快速膨胀的理财产品

无风险？

统计数据还显示，2011年度共有到期18742款银行理财产品，其中公布到期收益率的

有15038款，其平均到期收益率为3.82％，而到期收益率超过最高预期收益率的则有59款，均为人民币产品（平均到期收益率为4.52％）；只有37款没有实现最高预期收益率（其中31款为结构性产品），占公布到期收益率理财产品的0.25％，完全为小概率事件。

从数据上看，2011年到期的理财产品中，实现了高收益率且到期收益率达5.50％及以上的理财产品共计858款。其中，1个月（含）以下期产品占比最高，达31.24％，共268款。而2011年上半年，1个月（含）以下期的超短期产品市场占比不断攀升，6月份达到最高点40.04％。这主要缘于银行为了揽储，大量发行投资期限在1个月（含）以内的高收益、超短期理财产品。

建设银行（601939）的一位人士表示，银行理财产品肯定是有风险的，风险主要是看理财产品的投资标的，第一种是保本类产品，收益率比定期银行存款利率高一点；第二种就是风险较高、且收益率也高的产品，比如房地产行业的信托项目，也是以理财产品方式在卖，风险就比较高，而对于一般的购买者，往往无法区分银行自身开发的理财产品和包装信托计划产品的区别。

该人士还表示，理财产品收益高是由于2011年紧缩的货币政策的结果，造成整个社会的融资成本大幅上升，以银行融资收购承兑票据业务为例，目前银行收购承兑票据的成本为5％-6％，而贴现成本为8％-9％，银行从中能实现3％-4％的收益率，若货币政策逐渐宽松，社会融资需求下降，则票据贴现率下降，理财产品肯定无法保持目前的收益率。

武汉科技大学教授董登新则表示，银行理财产品分为自身开发理财产品，即围绕银行业务展开，与自身业务特征或者经营范围有关的理财产品，一般期限短、风险低，资金使用范围谨慎，被称为货币市场工具；而有些银行理财产品则带有信托性质，严格来讲信托产品不属于银行自身的理财产品，是通过信托、担保公司多方设计制作，银行经销、代销的，只是借用银行销售平台以及客户群，银行只是收取经销、代销的手续费。

董登新表示，银行对理财产品的开发，很大程度上目的是为了留住客户，留住存款以及保住客户市场。银行需要更加综合广泛的金融增值服务，来吸引客户留住储户，并非纯粹的赚取差价收益，更是一种客户群的竞争，包括金融服务质量的提升，也包括金融产品种类的丰富。 信披不透明？

从我国商业银行目前发行的理财产品来看，目前依然存在信披不透明的问题，投资资产的具体种类及比例区间常常比较笼统，也就导致资金投向无法让普通投资者所知。

证监会 2011年9月30日发布的《关于进一步加强商业银行理财业务风险管理有关问题的通知》（以下简称：《通知》）规定，商业银行应确保理财产品募集资金进行投资的真实性与合法性，不得发行和销售无真实投资、无测算依据、无充分信息披露的理财产品；不得通过发行短期和超短期、高收益的理财产品变相高息揽储，在月末、季末变相调节存贷比等监管指标，进行监管套利；应重点加强对期限在一个月以内的理财产品的信息披露和合规管理，杜绝不符合监管规定的产品；应充分披露理财产品的相关信息，不得笼统地规定各类资产的投资比例为0至100％，应当载明各类投资资产的具体种类和比例区间。

然而，目前的情况是，商业银行并未完全依照该通知的规定，充分披露理财产品的资金投向与各类资产的投资比例，以某银行90天期限的专属人民币理财产品（资产组合投资型）2012年第4期为例：

该项产品投资对象为投资于银行间债券市场发行的各类债券、货币市场基金、债券基金、存款等货币市场投资工具以及符合监管机构要求的债权类资产、权益类资产、其他资产或资产组合；投资种类为债券、存款等高流动性资产，债权类资产，权益类资产，其他资产或资产组合，投资比例均为10％-90％，且投资比例还可在[-10％，+10％]的区间内浮动。

由上述产品披露的信息，投资种类的比例为10％-90％，且可以上下浮动10％，明显有规避银监会《通知》中“不得笼统地规定各类资产的投资比例为0至100％”的条款，而这种规避《通知》相关条款规定的理财产品比比皆是。

变相吸储？

“发新还旧”？

对于2011年不断膨胀的商业银行理财产品，也有分析人士认为，支持银行持续不断发行理财产品的动机，一方面可以赚取手续费，另一方面还能增加银行的流动性，变相吸储。

上述建行人士表示，目前的理财产能保持无风险的较高收益率，其实是在享受“政策福利”，也就是国家紧缩的货币政策导致社会融资需求的无法释放，投资者购买理财产品能享受到较高收益，并且目前也确实未发生风险，从而造成这种“低风险的投资也会取得很高的收益”的现象，但是如果2012年货币政策继续保持紧缩的话，社会资金需求继续积累，一些信托类理财产品很可能会产生风险。

分析人士认为，有些理财产品在类似“变相吸储”，其并没有直接投资，也就是银行理财产品募资没有真实性投资，由于信披的不透明，理财产品的资金投向公众无法知晓，而“无风险高收益”的现象也将吸引更多的资金进入。

然而，有分析人士也担心，商业银行会发行新的理财产品募资来偿还到期产品的本息，不断的“发新还旧”，即使是银行也将陷入“旁氏骗局”而无法自拔。这种银行业的“旁氏骗局”必然会带来更多的投机资金恶性流入，给商业银行带来巨大流动性及膨胀繁荣的同时，也带来极大的风险，而这种风险就像银行业的随时可能引爆的炸弹。

最后，分析人士呼吁，银行理财产品信披有待进一步的改进，坚决规避理财产品“变相吸储”、“发新还旧”的风险，以免造成不可预料的金融隐患。

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篇二：盘活利用存量土地的实践

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盘活利用存量土地的实践

作者：吴志平

来源：《中国房地产》2014年第01期

一、加强规划引导控制，有计划盘活存量土地

新一轮土地利用总体规划，以严格保护耕地、转变土地利用方式作为规划修编的宗旨，结合全市工业化与城镇化建设发展趋势，按照农村建设用地减少与城镇建设用地增加相挂钩的要求，设立全市建设用地集约利用控制指标，并结合土地集约利用评价制度建设，规范土地利用总体规划的实施与调整。同时我们还要加强城镇规划和土地利用总体规划的衔接，树立科学的城镇规划理念，着力构建节约型的城镇化模式。我们还要加强产业空间规划、城镇建设规划、道路交通规划、水利规划、村庄布点规划等与土地利用总体规划的相互衔接，建立协调统一、控制有力的规划调控体系。

辛庄镇的土地利用总体规划，充分考虑了与专项规划的衔接，按照“工业向集中区集中，人口向城镇集中，住宅向社区集中”的“三集中”原则，充分发挥规划的集聚效应，对工业集中区进行整合归并，城镇按照城乡一体化要求统一布局，使土地利用结构更趋合理。

二、完善项目评价机制，严把一级市场准入关

对于土地一级市场，我们要按照“规划控制—计划引导—市场化运作”的操作思路，严把项目准入关，在供地上严格按照《江苏省建设用地指标》和严格执行国家《限制供地目录》、《禁止供地目录》，科学合理配置上级每年下达有限的新增建设用地指标，严格落实产业用地准入政策，只向达到产业用地门槛以上的企业供地，对于高新技术项目、投资强度大、建筑容积率高的项目优先供地，从而提升土地的使用效率。

要加快建立产业项目评价体系，切实转变经济发展方式，从源头上提高项目建设水平和资源利用效率，推动产业结构优化，提高土地资源配置效率与集约利用水平。近期常熟市出台了《常熟市重点产业项目评价实施意见》等一系列文件，对评价的内容和方法程序进一步进行了规范，提高了项目用地的准入门槛，更加科学高效地供地。

三、大力实施“腾龙换凤”工程，鼓励实施“零地技改”项目

当前，为了保障经济建设和社会发展的需求，满足项目的用地需求，我们要加大政府引导力度，大力实施“腾龙换凤”工程，不断淘汰、更新落后产业、落后产能，充分运用收回、收购、储备等手段，加快推进城镇“退二进三”，加大对“批而未用、供而未用、用而不足”土地的清理力度。对回购条件不成熟的土地，可以通过政府主导、企业协商或通过市场化手段，鼓励其进行项目调整或调剂给急需用地的企业。这方面，常熟市辛庄镇也进行了有益的尝试。苏州市长鸿特种钢有限公司企业破产以后，通过法院拍卖将101.6亩国有土地使用权转让给江苏萃

篇三：盘活货币存量的背景及建议

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盘活货币存量的背景及建议

作者：张闯

来源：《中国经贸导刊》2013年第26期

摘要：分析了我国广义货币存量过剩的现状，指出了存量资金在整个社会格局中的分布状态，并对当前如何盘活存量提出了针对性的建议。

关键词：货币存量 盘活 实体经济

一、我国广义货币存量的过剩现状

中国人民银行统计数据显示，截至到2013年6月末，我国广义货币M2余额达105.45万亿元，同比增长14.0%，该数据已接近全球货币供应总量的四分之一，是美国的1.5倍，比整个欧元区的货币供应量多出近30万亿元，中国已成为全球货币存量第一大国。

我国的货币存量大多是在最近几年形成的。2000年我国M2余额约为13万亿元，至2008年还未达到50万亿元。而在国际金融危机爆发之后，自2009年起，货币存量几乎每年跨越一个“十万亿”级台阶，近5年内增长了近60万亿，翻了一倍还多。观察广义货币存量的历史数据可知，如果货币总量的扩张节奏跟随实体经济同步变化，既M2与GDP之比大致维持在1.5倍的水平，那么目前75万亿的货币总量就完全足够。但现在，货币总量已足足高出22万亿，货币存量占GDP的比重已达到200%，资金使用效率连年走低。

二、我国资金存量的空转格局

根据央行金融统计数据，2013年一季度表外融资增加2.02万亿元，同比多1.33万亿元，占同期社会融资规模的32.8%。近年来，社会融资总规模中非传统融资方式占比逐渐加大，其总和由2002年的1637亿元剧增到2012年的75593亿元，10年间增长了46倍。而其中人民币贷款增加到8.2 万亿元，其占比从2002年的90%降到52.04%，降幅很大。这种不断攀升的社会融资总量以及表外融资、债券融资的大幅增长，与持续下行的经济增速和宏观经济产出形成了极大的反差。事实上，释放出来的货币并未进入实体经济，而是在金融和虚拟经济内自我循环，其中一部分资金在政府支持下进入了产能过剩行业沉淀下来，一部分因房地产行业的高利润率投机性的进入了房地产领域，还有一部分在金融体系内部套利空转、自我膨胀。

首先，大量资金进入“两高一剩”行业。根据中国银行业协会公布的数据，2012年，银行业“两高一剩”行业贷款余额为18675.39亿元，占总贷款比重为2.87%。尽管“两高一剩”贷款较以往已得到有效控制，但今年以来产能过剩进一步蔓延，不仅钢铁、水泥、汽车、纺织等传统产业，就连风电设备、多晶硅等部分新兴产业也出现了比较严重的“产能过剩”，银行资产质量受产能过剩贷款拖累比较严重。由此，资金利用效率低进一步导致有效投资不足，削弱了中国经济增长的活力。

《盘活房地产存量资产》出自：创业找项目
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